miércoles, 24 de agosto de 2011

PRESENTACIÓN DE LOS TÍTULOS ANTE REGISTROS PÚBLICOS

El asiento de presentación ha sido conceptualizado como un asiento preliminar, preparatorio o transitorio que permite la extensión de otros en los libros de inscripciones y que está sujeto a caducidad (…). Es la prueba formal del hecho de la presentación y petición de inscripción; la fecha determina a todos los efectos los que se produzcan; provoca el cierre registral a los títulos contradictorios y da prioridad a los que fueran compatibles (…)"9.

La importancia que cobra el asiento de presentación dentro del procediendo registral es mayor, pues conforme al concepto glosado línea atrás el efecto principal de su extensión importa la obtención para el presente de un título de una prioridad a oponer, dicho lo cual resulta imperioso regular de la manera más clara tanto el contenido del asiento, como sus efectos; mecemos por su contenido.

Cada asiento de presentación tendrá un número de orden en atención a la presentación del título a la oficina del diario, cuyo contenido involucra según el artículo 23 los siguientes datos: a) la fecha, hora, minuto y segundo de presentación; b) nombre y documento de identidad del presentante, dejando constancia cuando la presentación se hace a nombre de un tercero; c) naturaleza del documento(s) presentado(s), sea este público o privado y con indicación de la fecha, cargo y nombre del notario o funcionario que los autorice o autentique; d)actos y derechos cuya inscripción se solicita, y en su caso dejar constancia de la reserva formulada por el presentante; e)nombre; denominación o razón social de todas las personas que otorguen el título o a las que se refiera el mismo; f) partida registral de existir esta; g)Registro y sección a la que corresponda el título, en su caso; h) para el caso del Registro de la Propiedad Inmueble la indicación del distrito(s) en que se encuentre ubicado el bien(es); e i) la indicación de los documentos que se acompañan al título.

Para los títulos ingresados a partir del 1 de octubre de 2001 fecha de entrada en vigencia del Reglamento en comienzo el asiento de presentación tendrá una vigencia de 35 días hábiles10, prorrogable, a su vez, hasta un máximo de 35 días más ante la ocurrencia de determinados supuestos.

Dentro del lapso de vigencia del asiento se han establecido determinadas fechas límites, sea para actuación de los funcionarios del Registro, sea para el usuario que ostenta interés en la registración del título. Así, el plazo de los 5 días con que contaba el registrador según el artículo 152 del Reglamento anterior para observar o tachar los títulos, ha sido reemplazado por el plazo de 7 días con que ahora cuenta el registrador para tachar u observar el título, pero incluso para liquidarlo o inscribirlo11.

Para los usuarios más bien, se ha previsto un plazo máximo para subsanar o pagar el mayor derecho de hasta "sexto" día anterior al vencimiento de la vigencia del asiento. Notase que el legislador ha cuidado de no decir que se puede que se puede subsanar o pagar el mayor derecho hasta el trigésimo día, pues como bien sabemos el título puede ser materia de prórroga o de suspensión, y entonces es más propio hablar de un número de días anteriores a la pérdida de la vigencia, permitiendo con ellos que el registrador goce de un tiempo suficiente para realizar una calificación o inscripción eficiente, que de ahora en adelante se fija expresamente en 5 días12.

Dice el artículo que comentamos y que se deberá concordar son el segundo in fine del artículo 37 que se "admitirá" la subsanación o el pago del mayor derecho hasta el sexto día anterior al vencimiento de la vigencia del asiento, lo que puede leerse hasta de tres maneras, cuando caemos en el supuesto en que el usuario pretenda presenta su título faltando menos de seis días para que se venza el asiento anterior:

a) por un lado inferimos que tanto en el caso de subsanaciones o pago de mayores derechos el funcionario de Mesa de Partes, puede válidamente denegar la admisibilidad del título subsanado o del pago de la liquidación.

b) admitimos la posibilidad de que el usuario pueda en el caso de subsanaciones y liquidaciones reingresar su título, con lo cual puede pensarse que prolongamos, sin más, la agonía de un título destinado inevitablemente a tacharse.

c) probablemente sólo admitimos la posibilidad de que el usuario pueda reingresar el título subsanando las observaciones y la negamos cuando se trate de pago de mayor derecho, denegándose esta última en Mesa de Partes.

Nosotros nos inclinamos por la opción b), pues tanto en el caso de la subsanación como en el caso del título liquidado, el usuario puede formular apelación sea a la observación, sea a la liquidación toda vez que el asiento de presentación sigue vigente, y entonces buscará introducir el título al Registro para su elevación13; recordemos que el artículo 152 prescribe que al momento en que el registrador remita el recurso de apelación al Tribunal, deberá acompañar el título.

Lo cierto es que luego de transcurrido el plazo del sexto día anterior al vencimiento del asiento, si admitimos como aquí planteamos la posibilidad de que el título llegue nuevamente a manos del registrador, éste no podrá calificar el reingreso ni aun pronunciarse sobre los nuevos documentos adjuntos, sino que únicamente le restará tachar el título, sea para el caso de subsanación como de pago por mayor derecho.

Llegados a este punto vale delatar que el plazo de los seis días anteriores a la caducidad del asiento puede presentarse un supuesto injusto, si acaso no preocupante, y ello consideramos debido a una omisión en su regulación. Y es que cuando el usuario reingrese su título a tiempo, vale decir, antes del sexto día, puede suceder que el registrador liquide el título, y por ejemplo falten aún tres o cuatro días para la caducidad del asiento, pero estaría impedido de pagar, con lo cual se perjudica el usuario, perjudicamos el tráfico.

No hay comentarios:

Publicar un comentario